안녕하세요 하식식입니다. 오늘은 건물 경매물건을 살펴보려고 합니다. (저는 건물을 보는 데 서툴러서 이해해 주세요.) 리치온 몬스터 클래스 아베쿠가 분석을 잘 해 주셔서 저도 아베쿠의 분석툴을 사용해서 분석해 보았습니다. 정말 감사합니다!! 경매물건 2023 타경 5466 물건 상태 서울시 관악구 봉천동 41-416에 위치한 다세대 주택입니다. 8월 28일에 첫 경매가 진행되며, 최저 낙찰가는 1,835,145,140원입니다. 유형 : 단독주택(다세대주택) 용도지역 : 제2종 일반주거지역 사용승인일 : 2020년 2월(준신축) 대지면적 : 136㎡(41.14평) 건축면적 : 334.16㎡(101.08평) 감정평가금액 : 1,835,145,140원 최저가 : 1,835,145,140원(1층, 100%) 층수 용도세대수 지하 1층 다세대주택 3세대 원룸 : 2 / 1.5 룸 : 11층 사무실(다세대주택으로서) 사용중) 3세대 원룸 : 32층 다세대주택 4세대 원룸 : 43층 다세대주택 4세대 원룸 : 44층 다세대주택 1가구 2룸: 1옥상계단실 및 다락방 – 총 15가구 1룸: 13가구 1.5룸: 1가구 / 2룸: 1가구 건축물대장 건축물대장상 불법건축물은 아니지만 1층은 사무실로 쓰고 있고 현재 3가구 공동주택으로 쓰고 있어서 불법건축물일 가능성이 있습니다.오른쪽 상단의 세대수도 총 12세대로 적혀있습니다.(1층 사무실 3개는 제외) 다만 복구는 수월할 듯합니다.공고지가격 공고지가격은 2023년 하락 후 다시 상승 중입니다.임차현황 세입자는 총 15명입니다.세입자가 16명으로 적힌 이유는 202호가 회사에 임대돼서 입주신고에 개인(아마 임직원)으로 두 번이나 기록이 되어 있기 때문입니다. 임차인이 많아 보이지만 결론은 모든 임차인이 반대권이 있는 것은 아니라는 것이다. 해지기준은 ‘2020년 2월 19일이지만 모든 임차인의 입주일은 그 이후이다. 15개 중 6개는 소규모 임차인이고, 나머지 임차인은 권리분석 후 분배순서에 따라 분배를 받게 된다. 안타까운 점은 낙찰자가 좋은 권리전략을 내야 할 것 같다. 그리고 현재 총 임대보증금은 1,766,500,000원이고, 월세는 99만원이다. 1차최저매매가 1,835,145,140원에 거의 근접한 수준이고, 낙찰실패 후 총 임대보증금보다 낮은 가격으로 낙찰이 된다면 투자 없이도 서울에 신축빌라를 갖게 된다. (물론 제 돈도 한번 타이틀에 들어갔어요. 권리분석에 인수권은 없고 담보이하는 전부 소멸됩니다. 1순위 담보가 9억1천2백만원이라 배당 못받는 세입자가 꽤 있을 듯합니다. 매매물건명세서 매매물건명세서에는 별거 없습니다. 다세대주택에 대하여 제가 찾은 봉천동 건물은 다세대주택입니다. 다행히(?) 이 무료 리치온 과제는 다세대주택을 조사하는 것이어서 제가 가장 많은 도움을 받았습니다. ㅋㅋ 리치온 설다님 블로그 / 리치온 최이의 블로그 다세대주택은 다세대주택과 비슷해 보이지만 간단히 말해서 땅이 작고 가구와 주차장도 별로 없을 것 같은 상황에서 최대한 좁게 만든 집입니다. 대신 각 방에 조리시설을 금지하는 규정이 있으니 하숙집인가요?고시원인가요?느낌은 있는 집인데 조리시설이 없다면 방에 들어가면 입주 수요가 별로 없을 테니 몰래 방에 조리시설을 만들어 놓고(불법행위) 세입자를 받아준다. 그래서 다세대주택에 접근할 때는 내부 상태를 꼭 확인해야 하고, 전세대출을 받기 어려운 경우가 많아 초보자인 내가 접근하기는 사실 쉽지 않다. 그럼에도 불구하고 이 부동산을 선택한 이유는 다음과 같다. 주변 시세 경매 매물에는 최근 실제 거래 내역이 없다. 주변 다세대주택의 호가가 크게 달라 정확한 시세를 알기 어렵다. 다세대주택의 특성상 수익률로 인해 매매가 차이가 크게 나는 것 같다. 경매물건의 낙찰가가 18억원이 넘으니 낙찰 실패가 한 건 있을 듯하니 일단은 경매를 통해 싸게 낙찰하는 게 맞는 듯… 어렵다. 선정 이유: 신축 반지하 다세대주택의 희소성. 다세대주택은 주거용으로 사용하는 층이 3층 이하여야 하나, 지하층은 여기에 포함되지 않는다. 경매물건은 지하가 있어서 지하와 2층, 3층, 4층 총 4개 층을 주거용 다세대 주택으로 쓸 수 있습니다. 또한 1층은 서재/사무실이라 4층까지 지었지만, 현재 1층은 주거용으로 쓰고 있습니다. 가능한 한 많은 방을 넣었습니다. Rich On CHois’s blog 그리고 2024년 3월부터 반지하 건축이 금지되었지만, 해당 경매물건은 2020년에 준지하가 있는 다세대 주택입니다. 앞으로 이런 고령층 준지하 다세대 주택의 희소성은 높아질 것 같습니다. 임차보증금 > 낙찰가 / 임대수요 현재 경매물건의 총 임대보증금은 1,766,500,000원이고, 월 임대료는 990,000원이며, 최초최저매매가는 1,835,145,140원입니다. 임차과정이 끝나고 낙찰가를 정확히 산출하고 시세를 조사해봐야 할 것 같은데, 한번 실패하면 1,468,116,000원에서 시작해서, 퇴거 및 임대까지 다시 조정이 된다면 투자금은 전부 회수할 수 있을 것 같았습니다. 또한 서울대입구역(도보 15분, 직선거리 600m)과 거리가 있지만 도보로 접근이 가능하고, 사회에 갓 진입한 청년층 등 임대수요가 많은 지역이 될 것 같다는 생각이 들었습니다. 네이버 호가상에 비슷한 상태의 원룸 아파트가 근처에 있는데 가격이 천차만별인데, 원룸 14개를 1억에 임대하고 4층 투룸 아파트를 2억에 임대한다면 총 16억의 보증금을 확보할 수 있습니다. 입주 후 다시 시세를 확인해 보겠습니다. 재개발 구역(모아타운 성현동 1021구역) 그리고 해당 경매 매물은 모아타운 선정 구역인 성현동 1021에 있습니다. 그 지역의 가장자리에 있는 건 아쉽지만,,, 완전히 가장자리는 아니고, 한 블록 안쪽에 있습니다…